KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Sorular

• Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?
• Kiracı kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi?
• Kiraya veren hangi durumlarda kira sözleşmesini feshedebilir?
• Kira sözleşmesi süresi dolunca otomatik olarak sona erer mi?
• Kiracı tahliye edilmezse ne yapılabilir?
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl açılır?
• Kira borcunu ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
• Tahliye davası ne kadar sürer?
• Haklı nedenle kira sözleşmesi feshi hangi durumlarda mümkündür?
• İcra yoluyla kiracı tahliyesi nasıl yapılır?

Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen ve bir taşınır veya taşınmazın kullanım hakkının belirli bir süre veya süresiz olarak kiracıya devredildiği bir sözleşme türüdür. TBK madde 299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya ondan yararlanmayı kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir.

Kira sözleşmesi hem yazılı hem de sözlü olarak yapılabilir. Ancak uygulamada, ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı sözleşmeler tercih edilmektedir. Kira sözleşmesi, tarafların iradesine bağlı olarak belirlenen süreli veya süresiz olarak düzenlenebilir. Süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduğunda kiracının tahliye yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin fesih hakkı TBK madde 347 gereğince sınırlandırılmış olup, belirli durumlar dışında sözleşmeyi sona erdirme yetkisi bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup, kiracının kira bedelini ödeme ve kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Kiraya veren ise kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmeli ve kullanım süresince gerekli bakım ve onarımları yapmalıdır. Bu yükümlülüklerin ihlali halinde taraflardan biri sözleşmeyi feshedebilir. Özellikle kira hukuku konularında yaşanan uyuşmazlıklarda, Karşıyaka kira hukuku avukatı desteği ile hukuki süreçlerin daha sağlıklı yönetilmesi mümkündür.

Kira Sözleşmesinin Fesih Türleri

Kira sözleşmesinin feshi, kiracı veya kiraya veren tarafından gerçekleştirilebilir. Fesih işlemi, sözleşmenin türüne, süresine ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine bağlı olarak farklılık göstermektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin çeşitli düzenlemeler getirmiştir. Fesih türleri genel olarak kiracının feshi, kiraya verenin feshi ve haklı nedenle fesih olarak üç başlıkta incelenebilir.

1. Kiracının Feshi

Kiracı, süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolmasıyla birlikte herhangi bir bildirimde bulunmadan kiralananı tahliye edebilir. Süresiz kira sözleşmelerinde ise kiracı, TBK madde 328 ve devamındaki hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı TBK madde 347 gereği her zaman sözleşmeyi feshedebilir. Ancak kiracı, sözleşmeyi feshettiğinde belirlenen fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır. Aksi takdirde kira sözleşmesi fesih süresinin sonuna kadar devam eder ve kiracı kira bedelini ödemekle yükümlü olur.

2. Kiraya Verenin Feshi

Kiraya verenin fesih hakkı, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunla sınırlandırılmıştır. TBK madde 347 ve 350-352 hükümlerine göre kiraya veren, ancak belirli şartlar dahilinde sözleşmeyi sona erdirebilir. Örneğin:

• İhtiyaç Nedeniyle Fesih: Kiraya veren veya yakınları, kiralananı konut veya işyeri olarak kullanmaya ihtiyaç duyuyorsa, sözleşme süre bitiminde sona erdirilebilir.
• Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Fesih: Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı tadilat gerektirmesi halinde kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.
• On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

3. Haklı Nedenle Fesih

Hem kiracı hem de kiraya veren, sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren durumlar karşısında haklı nedenle fesih hakkını kullanabilir. TBK madde 331’e göre taraflardan biri için kira ilişkisini sürdürmek katlanılamaz hale gelmişse, hakim feshe karar verebilir. Örneğin:

• Kiralananın oturulamaz veya kullanılamaz hale gelmesi
• Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı hareket etmesi
• Mücbir sebeplerin ortaya çıkması (örneğin deprem, sel gibi afetler)

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Sona Erme Şartları

Kira sözleşmesinin sona ermesi, tarafların iradesine bağlı olabileceği gibi kanunda öngörülen belirli şartların gerçekleşmesiyle de mümkün olabilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin çeşitli hükümler getirmiştir. Bu süreç, süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolması, fesih bildirimi, haklı nedenle sona erme ve mahkeme kararıyla tahliye gibi durumlara bağlı olarak gerçekleşebilir.

1. Süreli Kira Sözleşmelerinde Sona Erme

Süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona erdiğinde kiracı sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK madde 347 gereği kiraya veren, süre bitiminde kira sözleşmesini sonlandıramaz. Kiracı talep etmediği sürece sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Bu durum, kiraya veren açısından kiracının tahliyesini zorlaştıran bir hükümdür. Kiraya veren, sadece TBK madde 350-352 çerçevesinde öngörülen nedenlerden birine dayanarak tahliye talep edebilir.

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan biri, kanunda öngörülen süreler içinde fesih bildirimi yapmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK madde 328 gereği fesih bildirim süreleri şu şekildedir:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç ay öncesinden fesih bildirimi yapılmalıdır.
• Konut ve işyeri dışındaki kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih süresi belirlenir.

Eğer kiracı, fesih bildirim süresine uymadan sözleşmeyi sona erdirirse, kiraya veren, kiracının sözleşme süresi sonuna kadar kira bedelini ödeme yükümlülüğü olduğunu ileri sürebilir.

3. Haklı Nedenle Sona Erme

TBK madde 331 uyarınca, kira ilişkisinin devamı taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse, mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini talep edebilir. Haklı nedenler şunlar olabilir:

• Kiracının kira bedelini ödememesi ve temerrüde düşmesi
• Kiralananın kullanılamaz hale gelmesi (yangın, sel gibi afetler)
• Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışları (örneğin, kiracının kiralananı izinsiz başkasına devretmesi)

Haklı nedenle fesih davası açılmadan önce genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. Sürecin usulüne uygun yürütülmesi için Karşıyaka kira hukuku avukatı ile hareket edilmesi, tarafların haklarını koruma açısından önem taşır.

4. Mahkeme Kararıyla Tahliye

Bazı durumlarda, kiraya veren tahliye davası açarak mahkeme kararı ile kiracının çıkarılmasını sağlayabilir. TBK madde 350-352 çerçevesinde mahkemeye başvurarak tahliye talep edilebilecek durumlar şunlardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (Kiraya verenin veya bir yakınının kiralanana ihtiyacı olması)
• Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye
• Kötü niyetli kiracının tahliyesi (Örneğin, kira bedelini ödememek için sürekli bahane üretme)

Bu süreçte hukuki hata yapmamak adına Karşıyaka avukat desteği almak, tahliye sürecinin hızlı ve etkili yürütülmesini sağlar.

Tahliye Davaları ve Hukuki Süreç

Kira sözleşmesinin feshi her zaman kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz. Kiracının, kiralananı boşaltmaması halinde, kiraya verenin tahliye davası açması veya icra yoluyla tahliye işlemlerini başlatması gerekir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında düzenlenen tahliye davaları, belirli hukuki süreçlerin izlenmesini zorunlu kılar.

1. Tahliye Davası Açma Sebepleri

Kiraya veren, TBK madde 350-352 kapsamında aşağıdaki nedenlerden biriyle tahliye davası açabilir:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için kiralanana ihtiyacı varsa, tahliye davası açabilir.
• Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım: Kiralananın büyük bir tadilattan geçmesi veya yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa, tahliye talep edilebilir.
• Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye): Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse, kiraya veren ihtar göndererek tahliye davası açabilir.
• Sözleşmenin Süre Bitimi Nedeniyle Sona Ermesi: Belirli şartlar altında, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda feshi sağlanabilir.

2. Tahliye Davası Açma Süreci

Tahliye davası açmadan önce, genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. Eğer kiracı, ihtara rağmen taşınmazı boşaltmazsa, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Hukuki süreç şu şekilde işler:

1. İhtarname Gönderme: Kiraya veren, kiracıya resmi ihtarname göndererek tahliye talebini iletir.
2. Dava Açma: İhtar süresi dolduğunda kiracı taşınmazı boşaltmazsa, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
3. Mahkeme Kararı: Hakim, delilleri değerlendirerek tahliye yönünde karar verebilir.
4. İcra Yoluyla Tahliye: Kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı terk etmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

3. İcra Yoluyla Tahliye

Kira sözleşmesine dayalı olarak doğrudan icra takibi başlatılarak tahliye talep edilebilir. Bu yöntemde, kiraya veren İcra ve İflas Kanunu (İİK) 269 ve devamı maddeleri gereği icra müdürlüğüne başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Eğer kiracı ödeme yapmaz ve süresi içinde itiraz etmezse, icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi başlatılır.

Bu sürecin hatasız yürütülmesi için Karşıyaka avukat desteği almak, tahliye işlemlerinin hızlandırılması açısından büyük önem taşır.

Sonuç ve Değerlendirme

Kira sözleşmesinin feshi, hem kiracı hem de kiraya veren açısından dikkat edilmesi gereken hukuki süreçler içermektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında belirlenen kurallar çerçevesinde, fesih ve tahliye işlemleri ancak belirli koşulların sağlanması durumunda gerçekleştirilebilir.

Kiracı, fesih hakkını kullanırken sözleşme türüne ve fesih sürelerine dikkat etmelidir. Kiraya veren ise, konut ve işyeri kiralarında TBK madde 347, 350 ve 352 kapsamında sınırlamalara tabi olduğunu bilerek hareket etmelidir. Özellikle haklı nedenle fesih, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle fesih gibi durumlarda hukuki süreçlerin usulüne uygun yürütülmesi gerekmektedir.

Tahliye davalarında ihtar süreçlerinin doğru işletilmesi, sürecin hızlanmasını ve hukuki açıdan geçerli olmasını sağlar. Yanlış veya eksik işlemler, davanın reddedilmesine veya sürecin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davaları sürecinde Karşıyaka iş hukuku avukatı desteği almak, tarafların haklarını koruyarak en doğru sonuca ulaşmasını sağlar.

Kira hukuku ile ilgili her türlü ihtilafın çözümü için hukuki danışmanlık almak, ileride doğabilecek zararların önüne geçmek açısından büyük önem taşır.