Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Satın Alması ve Satması

Sorular

• Yabancılar Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?
• Türkiye’de taşınmaz satın alan yabancılar oturma izni alabilir mi?
• 400 bin dolarlık yatırım ile Türk vatandaşlığı nasıl alınır?
• Yabancılar Türkiye’de hangi bölgelerde taşınmaz satın alamaz?
• Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alma süreci nasıl işler?
• Türkiye’de taşınmaz satın almak için gerekli belgeler nelerdir?
• Yabancıların Türkiye’de tarım arazisi satın alması mümkün mü?
• Türkiye’de taşınmaz alımında vergi ve harç oranları nelerdir?
• Hangi ülke vatandaşları Türkiye’de taşınmaz satın alamaz?
• Yabancılar için Türkiye’de tapu işlemleri ne kadar sürer?

Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Edinme Hakkı

Türkiye, coğrafi konumu ve ekonomik yapısıyla yabancı yatırımcılar için cazip bir ülke konumundadır. Son yıllarda yapılan yasal düzenlemelerle, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi daha kolay hale getirilmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesini mümkün kılmıştır. Ancak, bu hak bazı kısıtlamalar ve belirli prosedürlerle sınırlandırılmıştır.

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi, geçmişte karşılıklılık ilkesine bağlıyken, günümüzde bu ilke kaldırılmış ve birçok ülke vatandaşına doğrudan taşınmaz satın alma hakkı tanınmıştır. Bunun yanı sıra, Türkiye’de taşınmaz satın alan yabancılar belirli bir yatırım tutarını karşılamaları durumunda Türk vatandaşlığına başvurma hakkı elde edebilmektedir.

Ancak, yabancıların taşınmaz ediniminde bazı sınırlamalar bulunmaktadır. Örneğin, askeri yasak bölgelerde ve stratejik alanlarda taşınmaz edinimi yasaktır. Ayrıca, yabancıların edinebileceği toplam arazi miktarı, bir ilçenin yüz ölçümünün %10’unu geçemez ve kişi başına en fazla 30 hektarla sınırlandırılmıştır.

Bu süreçte, Karşıyaka gayrimenkul avukatı desteği almak, yabancı yatırımcıların taşınmaz alımında karşılaşabilecekleri hukuki sorunları en aza indirmelerine yardımcı olabilir. Yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi, yatırımın güvenli ve sorunsuz bir şekilde tamamlanması için önemlidir.

Yabancıların Taşınmaz Edinmesine İlişkin Hukuki Düzenlemeler

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın almasına ilişkin hukuki çerçeve, 2644 sayılı Tapu Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Kadastro Kanunu ve ilgili yönetmeliklerle belirlenmiştir. Bu mevzuat, hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz edinebileceğini, hangi bölgelerde kısıtlamalar olduğunu ve satın alma sürecinde izlenmesi gereken prosedürleri düzenlemektedir.

Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi, yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesini mümkün kılmaktadır. Ancak, bu edinimin ülke güvenliği açısından sakınca teşkil etmemesi ve kanunda belirlenen sınırlamalara uygun olması gerekmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 705. Maddesi ise taşınmaz mülkiyetinin tapuya tescille kazanılacağını düzenler. Bu nedenle, bir yabancının taşınmaz edinmesi için resmi bir tapu kaydının olması ve tapu devrinin noter huzurunda yapılması zorunludur.

Ayrıca, 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de çalışma ve oturma izinleriyle ilgili düzenlemeler içerir. Özellikle Türkiye’de taşınmaz edinerek uzun süreli oturma izni almak isteyen yabancılar için bu mevzuat büyük önem taşır.

Yabancıların taşınmaz alımına dair önemli yönetmeliklerden biri de 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’tir. Bu yönetmelik, taşınmaz alımında başvuru süreci, gerekli belgeler ve ilgili mercilere bildirim zorunlulukları gibi detayları içerir.

Bunlara ek olarak, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu gereğince, yabancıların askeri bölgelerde taşınmaz edinmesi yasaktır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, taşınmaz alımı sırasında bu bölgelerle ilgili gerekli incelemeleri yapmaktadır.

Yabancı yatırımcıların taşınmaz alımı sürecinde hukuki engellerle karşılaşmaması için Karşıyaka avukat desteği almaları büyük önem taşımaktadır. Profesyonel bir hukuk danışmanı, gerekli belgelerin hazırlanması, yasal prosedürlerin yerine getirilmesi ve olası hukuki sorunların önlenmesi konusunda destek sağlayacaktır.

Kimler Türkiye’de Taşınmaz Satın Alabilir?

Türkiye’de taşınmaz satın alabilecek yabancılar, Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamında belirlenmiştir. Günümüzde 183 ülkenin vatandaşları, Türkiye’de taşınmaz satın alma hakkına sahiptir. Ancak, bazı ülke vatandaşlarının taşınmaz edinimi özel izinlere tabi tutulmuş veya tamamen yasaklanmıştır.

Taşınmaz Edinebilen Yabancılar

• Gerçek Kişiler: Türkiye’de taşınmaz satın alabilecek yabancılar, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı bulunmayan ancak yasal olarak taşınmaz edinmesine izin verilen ülke vatandaşlarıdır. Bu kişilerin medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmaları gerekmektedir.
• Tüzel Kişiler: Yabancı sermayeli şirketler, Türk hukukuna uygun olarak kurulmuş olmaları halinde taşınmaz satın alabilirler. Ancak, yabancı devletlerin tüzel kişilikleri ve vakıflarının taşınmaz edinmesi özel izne tabidir.

Taşınmaz Edinimi Kısıtlanan veya Yasaklanan Ülkeler

Bazı ülke vatandaşlarının taşınmaz satın alması tamamen yasaklanmış veya özel izne tabi tutulmuştur. Örneğin:

• Suriye vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz satın alması yasaktır.
• Ermenistan, Kuzey Kore ve bazı Afrika ülkeleri için taşınmaz ediniminde sıkı kısıtlamalar bulunmaktadır.
• İran ve Irak vatandaşları, belirli bölgelerde taşınmaz satın alabilir ancak askeri bölgelerde ve güvenlik açısından kritik alanlarda mülk edinmeleri yasaktır.

Vatandaşlık veya Oturma İzni Sahibi Olma Şartı Var mı?

Türkiye’de yabancıların taşınmaz satın alması için Türk vatandaşı veya oturma izni sahibi olma zorunluluğu yoktur. Ancak, taşınmaz satın alan yabancılar, uzun süreli oturma izni veya Türk vatandaşlığı için başvuru yapabilirler. En az 400.000 USD değerinde taşınmaz satın alan yabancılar, Türk vatandaşlığına başvuru hakkı elde edebilir.

Bu süreçte, hukuki prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi için Karşıyaka gayrimenkul avukatı desteği almak, sürecin hızlı ve sorunsuz ilerlemesine yardımcı olacaktır.

Yabancıların Taşınmaz Satın Almasındaki Kısıtlamalar

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinme hakkı, Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile düzenlenmiş olsa da, bu hak bazı sınırlamalara tabidir. Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin belirli bölgelerde taşınmaz satın alması yasaklanmış veya belirli koşullara bağlanmıştır. Bu kısıtlamalar, genellikle ulusal güvenlik, stratejik alanların korunması ve kamu düzeninin sağlanması amacıyla getirilmiştir.

1. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, yabancıların askeri bölgelerde ve güvenlik açısından kritik bölgelerde taşınmaz edinmesini yasaklamaktadır.

• Askeri bölgelerde ve sınır bölgelerinde taşınmaz edinimi kesinlikle yasaktır.
• Özel güvenlik bölgelerinde ise taşınmaz satın almak için Milli Savunma Bakanlığı ve ilgili kurumların onayı gereklidir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yabancılar tarafından satın alınmak istenen taşınmazların bu yasaklı bölgeler içinde olup olmadığını araştırmakla yükümlüdür.

2. Taşınmaz Ediniminde Metrekare ve Yüzölçümü Sınırları

Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı uyruklu bir kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 metrekare) büyüklüğünde taşınmaz satın alabilir. Ancak, Cumhurbaşkanı bu sınırı iki katına çıkarma yetkisine sahiptir.

Ayrıca, yabancıların taşınmaz satın alabileceği alanlarla ilgili ilçe bazında bir sınır da bulunmaktadır:

• Yabancıların bir ilçedeki toplam taşınmaz mülkiyeti, o ilçenin yüzölçümünün %10’unu geçemez.
• Bu sınır aşıldığında, ilgili taşınmazın satışı engellenir ve tapu işlemi yapılmaz.

3. Tarım Arazileri ve Özel Alanlar

• Yabancılar tarım arazileri satın alabilir, ancak Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan izin almak zorundadırlar. Ayrıca, bu araziler belirlenen süre içinde tarımsal üretime kazandırılmazsa taşınmazın satışı zorunlu hale gelebilir.
• Orman vasıflı araziler yabancılara satılamaz.

4. Tapu Devri ve Özel İzinler

Bazı bölgelerde yabancıların taşınmaz satın alabilmesi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili yerel idarelerden özel izin alması gerekmektedir. Özellikle büyük ölçekli projeler, kıyı bölgelerindeki taşınmazlar veya tarihi bölgelerde bulunan yapılar için ek kısıtlamalar söz konusu olabilir.

Bu nedenle, taşınmaz alım sürecinde hukuki risklerin önüne geçmek için Karşıyaka avukat desteği almak, yabancı yatırımcılar açısından büyük bir avantaj sağlayacaktır.

Satın Alma Süreci ve Gerekli Belgeler

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alma süreci, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yürütülmektedir. Sürecin yasal çerçevede tamamlanabilmesi için bazı prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir. Hatalı veya eksik belgeler nedeniyle işlemin iptali ya da taşınmazın elden çıkarılma zorunluluğu doğabilir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır.

1. Taşınmaz Satın Alma Süreci

1. Ön İnceleme:

   • Satın alınacak taşınmazın mevzuata uygun olup olmadığı incelenmelidir.
   • Askeri yasak bölgede olup olmadığı TKGM tarafından kontrol edilir.

2. Satıcı ve Alıcı Arasında Anlaşma:

   • Yabancı alıcı, taşınmazın bedelini satıcı ile anlaşarak belirler.
   • Noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi yapılması tavsiye edilir, ancak zorunlu değildir.

3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru:

   • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne, alıcı ve satıcı gerekli belgelerle birlikte başvuruda bulunur.
   • Tapu dairesi, taşınmazın satışa uygun olup olmadığını ilgili kurumlarla yazışarak kontrol eder.

4. Döviz Bozdurma ve Dekont Alımı:

   • 2022’de getirilen düzenleme ile, yabancılar taşınmaz alımı için gereken bedeli Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankada dövizi Türk Lirasına çevirerek yatırmak zorundadır.
   • Bankadan alınan Döviz Alım Belgesi tapu işlemlerinde ibraz edilmelidir.

5. Tapu Devri ve Ücretlerin Ödenmesi:

   • Tapu harçları ve döner sermaye ücreti ödenir.
   • Tapu devri işlemi tamamlanarak resmi tapu senedi düzenlenir.

2. Gerekli Belgeler

Yabancıların taşınmaz satın alırken Tapu Müdürlüğü’ne ibraz etmesi gereken belgeler şunlardır:
Pasaport ve Noter Onaylı Türkçe Tercümesi
Vergi Kimlik Numarası (Vergi Dairesinden alınır)
Döviz Alım Belgesi
Tapu Harç Dekontu
Satışa Konu Taşınmazın Tapu Senedi
Yabancı Uyruklular İçin Tercüman (Gerekli Durumlarda)
Yetkilendirilmiş Vekil Varsa Noter Onaylı Vekaletname

3. Satın Alma İşleminde Hukuki Destek Almanın Önemi

Yabancı yatırımcılar için Türkiye’de taşınmaz satın almak bazı hukuki riskler barındırabilir. Yanlış yönlendirmeler, sahte tapular veya eksik belgeler nedeniyle yatırım kaybı yaşanabilir. Bu nedenle, sürecin en başından itibaren Karşıyaka gayrimenkul avukatı** desteği almak, satın alma işlemlerinin **hukuka uygun, güvenli ve hızlı şekilde tamamlanmasını sağlar**.

Taşınmaz Ediniminde İkamet İzni ve Vatandaşlık İlişkisi

Türkiye, yabancı yatırımcıları teşvik etmek amacıyla taşınmaz satın alımı ile oturma izni ve vatandaşlık kazanımı konusunda çeşitli düzenlemeler yapmıştır. 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamında, Türkiye’de taşınmaz edinen yabancılar oturma izni (ikamet izni) başvurusunda bulunabilir. Ayrıca, belirli şartları sağlayanlar Türk vatandaşlığına başvurma hakkı elde edebilirler.

1. Taşınmaz Edinerek Oturma İzni Alma

Türkiye’de taşınmaz satın alan yabancılar, 1 yıllık kısa dönem oturma izni başvurusu yapabilirler. 6458 sayılı Kanun’un 31. maddesi uyarınca, Türkiye’de taşınmazı bulunan yabancılara “taşınmaz sahibi sıfatıyla” kısa dönem ikamet izni verilebilir.

Şartlar:

• Satın alınan taşınmazın konut niteliğinde olması gerekmektedir.
• Taşınmazın turistik amaçlı değil, ikamet amaçlı kullanılması gerekmektedir.
• Aile üyeleri de oturma iznine başvurabilir, ancak ek belgeler istenebilir.

Oturma izni almak için başvuru süreci:

1. Göç İdaresi Başkanlığı’na online başvuru yapılır.
2. Tapu belgesi, pasaport ve sağlık sigortası ibraz edilir.
3. Başvurunun onaylanması halinde oturma izni kartı düzenlenir.

Oturma izni her yıl yenilenebilir ve belirli süre Türkiye’de yaşadıktan sonra uzun dönem oturma iznine başvurulabilir.

2. Taşınmaz Yatırımı ile Türk Vatandaşlığı Kazanımı

Türk vatandaşlığı kazanımı, 5901 sayılı Türk Vatandaşlık Kanunu’nun 12. maddesi ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde düzenlenmiştir.

400.000 USD ve üzeri taşınmaz satın alan yabancılar, Türk vatandaşlığı için başvuruda bulunabilirler.
Satın alınan taşınmazın en az 3 yıl satılmaması gerekmektedir.
Vatandaşlık süreci Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından takip edilir.

Vatandaşlık sürecinde tapu kayıtlarının doğruluğu, taşınmazın değeri ve başvuru sahibinin güvenlik soruşturması incelenmektedir. Hatalı başvurular veya eksik belgeler sürecin uzamasına veya reddedilmesine neden olabilir.

Bu nedenle, vatandaşlık kazanımı ve oturma izni süreçlerinde hukuki destek almak büyük önem taşır. Yatırımcıların haklarını koruyabilmesi ve sürecin sorunsuz tamamlanması için Karşıyaka avukat desteği ile ilerlemeleri önerilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Türkiye, sunduğu ekonomik fırsatlar ve yatırım teşvikleriyle yabancıların taşınmaz satın alması için cazip ülkelerden biri haline gelmiştir. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi mümkün kılınmış, ancak askeri bölgeler, yüzölçüm sınırları ve özel izin gerektiren durumlar gibi çeşitli kısıtlamalar getirilmiştir.

Türkiye’de taşınmaz satın almak isteyen yabancılar için başlıca dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
Mevzuata uygun bir taşınmaz seçmek: Satın alınacak mülkün askeri yasak bölgelerde olup olmadığı, imar durumunun uygunluğu ve tapu kaydının doğruluğu önceden araştırılmalıdır.
Resmi işlemleri eksiksiz tamamlamak: Tapu devri, döviz bozdurma şartı, oturma izni ve vatandaşlık başvuruları gibi süreçlerin doğru şekilde yürütülmesi gerekir.
Hukuki destek almak: Yanıltıcı satışlar, tapu sahtekarlıkları ve hukuki engellerle karşılaşmamak için profesyonel yardım almak büyük önem taşır.

Özellikle vatandaşlık başvurusu yapmak isteyen yabancı yatırımcılar için, 400.000 USD ve üzeri taşınmaz satın alınması, 3 yıl boyunca mülkü satmama şartı gibi detayların eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir.

Bu süreçte, Karşıyaka gayrimenkul avukatı desteği almak, yatırımcıların haklarını koruma altına almasını ve hukuki riskleri en aza indirmesini sağlayacaktır. Yasal prosedürlerin eksiksiz uygulanması, yatırım sürecinin hızlı ve güvenli bir şekilde tamamlanmasını mümkün kılacaktır.

Türkiye’de taşınmaz edinimiyle ilgili hukuki süreçler karmaşık ve detaylı olabilir, ancak doğru adımlar atıldığı takdirde yabancı yatırımcılar için büyük avantajlar sunmaktadır.

---