Tapuda görünen durum, taşınmazın gerçekte nasıl kullanıldığıyla her zaman uyuşmaz. Aynı daire için mülkiyet, kira, miras payı veya sınır tartışması yaşanabilir; her biri farklı talep ve delil gerektirir. İzmir gayrimenkul avukatı olarak tapu kaydını, sözleşmeleri ve fiilî durumu birlikte inceliyor; hangi hakkın korunacağını belirleyerek başvuru, arabuluculuk veya davayı hazırlıyoruz.
Tapu kaydı ile hak iddiası uyuşmuyorsa
Tapuda görünen malik ile taşınmaz üzerinde hak ileri süren kişi arasındaki uyuşmazlıkta devir zinciri önemlidir. Satış sözleşmesi, vekâletname, miras belgesi veya önceki mahkeme kararı tapu iptal ve tescil talebine dayanak olabilir. Hangi işlemin tartışıldığını belirleyip geçmiş tapu kayıtlarını ve üçüncü kişi haklarını inceleriz.
Miras bırakanın yaptığı bir devir söz konusuysa miras hukuku kapsamındaki muris muvazaası ve paylaşım ayrımını da değerlendiririz. Son tapu kaydının tek başına bütün olayı açıklamadığı dosyalarda önce işlem geçmişini ortaya çıkarırız.
Satış ve satış vaadi öncesi inceleme
Tapudaki ipotek, haciz, şerh ve paylar taşınmazın devredilmesini veya kullanımını etkileyebilir. Satış vaadi sözleşmesindeki ödeme, teslim ve devir hükümlerini tapudaki durumla karşılaştırırız. Ödeme yapılmış fakat devir tamamlanmamışsa hangi belgenin hangi talebi desteklediğini ayrıca inceleriz.
Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlar için önalım hakkını gündeme getirebilir. Türk Medenî Kanunu çerçevesindeki koşulları, satış kaydı ve bildirimleri üzerinden değerlendiririz.
Paydaşlar arasında kullanım ve ortaklığın giderilmesi
Paydaşlar taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi istenebilir. Pay oranları, taşınmazın niteliği ve aynen paylaşma olasılığı davanın sonucunu etkiler. Bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması ya da gelirini toplaması geçmiş döneme ilişkin ayrı bir alacak talebi doğurabilir.
Taşınmaza izinsiz müdahale, sınır aşımı veya kullanımın engellenmesi iddialarında elatmanın önlenmesi ve ecrimisil değerlendirilebilir. Tapu ve kadastro kayıtlarını, fotoğrafları, kullanım süresini ve tanık anlatımlarını birlikte inceleriz.
Kira, tahliye ve kira tespiti
Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkta sözleşmenin başlangıcı, ödeme kayıtları ve gönderilen bildirimler önemlidir. Kira bedelinin tespiti ile tahliye farklı taleplerdir. İleri sürülen nedene göre arabuluculuk ve dava yolunu belirler, talep edilen bedelin veya tahliye sebebinin belgelerini hazırlarız.
Kat mülkiyetinde yönetim planı, kurul kararları ve ortak alanın fiilî kullanımı ayrı bir inceleme gerektirir. Karara itiraz veya ortak alana müdahalenin durdurulması talebini bu kayıtlara dayandırırız. Sorun imar ya da kamulaştırma işleminden kaynaklanıyorsa idare hukuku yönünü ele alırız.
Taşınmazın sınırı ve fiilî durum
Tapudaki yüzölçümü ile arazinin fiilen kullanılan sınırı aynı görünmeyebilir. Komşu parselin müdahalesi iddiasında yalnız fotoğrafa dayanmayız; kadastro kaydı, aplikasyon ve gerekirse keşif ihtiyacını değerlendiririz. Üzerindeki yapı, yol veya eklentinin kime ait olduğu da talebin kapsamını etkileyebilir. Müdahalenin durdurulması ile geçmiş kullanım bedeli ayrı hukuki sonuçlar doğurur.
Taşınmaz alımında sözleşme ile tapu arasındaki fark
Satıcının verdiği ilan veya ön sözleşme, tapudaki hukuki durumu değiştirmez. Bağımsız bölümün niteliği, üzerindeki takyidatlar ve pay oranı kontrol edilmeden ödeme yapılması uyuşmazlık yaratabilir. Tapu belgesini, satış vaadini ve ödeme planını birlikte okuruz. İmza öncesi risk incelemesi için sözleşmeler hukuku kapsamı da devreye girer.
Tapu iptal ve tescil ile ortaklığın giderilmesi arasındaki fark
Tapu iptal ve tescil davasında amaç, tapuda hak sahibi görünen kişinin kaydının hukuki dayanağını tartışmaktır. Ortaklığın giderilmesinde ise paydaşların ortak mülkiyeti nasıl sona erdireceği ele alınır. Tapunun yanlış kişiye kayıtlı olduğu iddia edilirken doğrudan satış talebiyle ilerlemek uyuşmazlığın merkezini çözmeyebilir. Önce tapu geçmişini ve pay iddiasını, ardından taşınmazın paylaşım olasılığını değerlendiririz. Bu ayrım mirasçılar arasında taşınmaz devri tartışması yaşandığında özellikle önem kazanır.
Önalım hakkı hangi satışta tartışılır?
Paylı taşınmazda bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşların önalım talebini gündeme getirebilir. Satışın kime yapıldığı, paydaşlara bildirim ve tapudaki işlem tarihi incelenmeden dava hazırlanmaz. İzmir gayrimenkul avukatı olarak satış belgesini ve müvekkilin payını karşılaştırır, talebin şartlarını somut işlem üzerinden belirleriz. Bir paydaşın diğer paydaşa yaptığı devir ile üçüncü kişiye satış aynı şekilde ele alınmaz.
Kira ilişkisinde ödeme ve teslim delilleri
Kira ilişkisinde yalnız sözleşmenin yazılı hükmü değil, ödemelerin hangi dönem için yapıldığı ve taşınmazın ne zaman teslim edildiği de önemlidir. Banka açıklamaları, anahtar teslim tutanağı ve tarafların yazışmaları üzerinden olay çizelgesi kurarız. Tahliyede sebebin ve tebliğlerin tutarlılığını, kira tespitinde ise istenen yeni bedelin dayanağını ayrı inceleriz. Hangi talebin arabuluculuk kapsamında olduğunu dosyanın türüne göre belirleriz.
Ecrimisil talebi nasıl hesaplanır?
Taşınmazı hakkı olmadan kullandığı ileri sürülen kişiden geçmiş kullanım bedeli isteniyorsa kullanım dönemi ve taşınmazın o dönemdeki niteliği belirlenmelidir. Talep, güncel kira ilanlarının toplamı olarak kurulmaz. Tapu payı, kullanım biçimi, ihtar ve varsa kira gelirleri birlikte incelenir. Özellikle paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkta diğer paydaşın rızası ve kullanımın ne zaman tartışmalı hale geldiği önemlidir. İzmir gayrimenkul avukatı olarak ecrimisil hesabı için hangi dönem ve hangi delilin kullanılacağını açıklarız.
Kat mülkiyetinde ortak alan sorunu
Apartmanın girişinin, otoparkının veya çatısının kullanımında yönetim planı ile fiilî uygulama farklılaşabilir. Kat malikleri kurulu kararını, toplantı çağrısını ve yönetim planını okuyarak uyuşmazlığın kararın iptali mi yoksa ortak alana müdahalenin durdurulması mı gerektirdiğini belirleriz. Bağımsız bölüme yapılan müdahalenin ortak yapıya etkisi varsa fotoğraflar ve teknik belgeler de incelenir. Kullanım tartışmasını doğrudan mülkiyet devri davasına dönüştürmeden doğru talebi seçeriz.
Müteahhitle yapılan anlaşmada teslim gecikirse
Arsa payı karşılığı inşaat veya konut satışında vaat edilen bağımsız bölüm ile tapudaki kayıt farklı olabilir. Teslim tarihi, yapı ruhsatı, teknik ekler ve ödeme belgeleri birlikte okunmalıdır. Gecikme, eksik imalat veya ayıplı teslim iddiasında hangi yükümlülüğün kime ait olduğunu sözleşmeden çıkarırız. Teslim tutanağı imzalanmış olsa bile sonradan bildirilen eksikleri ayrıca inceleriz.
Arsa sahibiyle yüklenici arasındaki uyuşmazlık, konutu yükleniciden satın alan kişinin talebiyle aynı olmayabilir. Tapu devri, teslim ve tazminat seçeneklerini tarafların hukuki konumuna göre ayırır; sözleşmeler hukuku kapsamında ihtar ve fesih hükümlerini de değerlendiririz.
Kira artışı ve tahliye aynı dosya mıdır?
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi için istenen tutarın dayanağı, sözleşmenin başlangıcı ve önceki ödemeler incelenir. Tahliyede ise ileri sürülen neden ve bu nedene ilişkin bildirimler önem taşır. Kiraya verenin talebini hazırlarken her uyuşmazlığın arabuluculuk ve dava koşullarını ayrı değerlendiririz. Kiracı adına savunmada da önce sözleşme, ödeme dekontları ve tebliğ edilen ihtar karşılaştırılır.
Taşınmaz boşaltılmışsa anahtarın ne zaman ve nasıl teslim edildiği kira borcu hesabını etkileyebilir. Teslim tutanağı, depozito ve son dönem ödemelerini inceleyerek tarafların kalan alacaklarını belirleriz. İzmir gayrimenkul avukatı olarak kira tespiti, kira alacağı ve tahliye taleplerinin hangi döneme ilişkin olduğunu açıkça gösteririz.
Tapu kaydı, kira sözleşmesi, yönetim kararı veya size gönderilen bildirimi iletişim sayfamızdan paylaşın. Taşınmaz için istenecek hakkı ve izlenecek hukuki yolu belgeler üzerinden belirleyelim.